Vineri, la unsprezece, ai programare la notar, iar joi seara descoperi că nu știi exact ce ai în dosar. Se întâmplă mai des decât ar crede cineva, mai ales la prima tranzacție imobiliară. Vânzătorul crede că cumpărătorul aduce tot ce trebuie, cumpărătorul crede că actele le pregătește agenția, iar agenția presupune că notarul le cere pe cele care lipsesc. Rezultatul e o dimineață pierdută și o nouă programare, uneori cu taxe plătite degeaba. Mai jos am adunat întrebările la care merită să ai răspuns înainte să intri pe ușa biroului notarial, în ordinea în care apar de obicei în practică.
De ce te sună notarul înainte de semnare?
Mulți se sperie când primesc un telefon de la birou cu o zi sau două înainte. De fapt e un semn bun. Notarul verifică dosarul din timp, iar apelul înseamnă că a observat ceva ce se mai poate rezolva fără grabă: un document expirat, o semnătură lipsă, un nume scris diferit într-un act față de altul.
Un detaliu banal ajunge să blocheze totul. Numele de familie dinainte de căsătorie apare într-un certificat, iar cel de acum în buletin, fără nicio dovadă că e aceeași persoană. Sau suprafața din contractul vechi nu se potrivește cu cea din extrasul de carte funciară. Nimic grav, dar o diferență de acest fel nu se lămurește pe loc, la masa de semnare.
Cel mai bine e să tratezi acest telefon ca pe o listă de verificare oferită gratuit. Întreabă ce altceva a mai observat și dacă dosarul e în rest în ordine. Un notar care știe că ești pregătit să rezolvi din timp va fi, de regulă, mai dispus să te ghideze, iar tu vei ști exact ce ai de făcut până la data programării.
Răspunde la telefon, notează ce ți se cere și întreabă direct cât durează obținerea fiecărui document. Unele se rezolvă într-o zi, altele cer câteva zile lucrătoare. Cu această imagine în față, poți decide dacă data semnării rămâne sau se mută.
Ce acte pregătește vânzătorul și ce acte pregătește cumpărătorul?
Vânzătorul e cel care dovedește că imobilul chiar îi aparține și că poate fi vândut. Contează actul prin care l-a dobândit, extrasul de carte funciară actualizat, dovada că nu există datorii sau sarcini nespuse și, dacă imobilul e în bloc, documentele legate de asociație. Cumpărătorul aduce în primul rând actele de identitate și, după caz, dovada sursei banilor sau actele băncii dacă e credit.
Pentru o privire de ansamblu asupra felului în care se leagă aceste lucruri, secțiunea articolele despre tranzacții imobiliare de pe NotarNews explică separat fiecare etapă, pe înțeles. E un loc bun de pornit dacă vrei să vezi ce urmează, nu doar ce ai de pus în dosar.
O regulă simplă: fiecare parte își face lista proprie, iar apoi se compară. Dacă vânzătorul nu știe ce ai nevoie tu, spune-i clar. Dacă tu nu știi ce are el, cere să vezi copiile din vreme, nu în ziua semnării.
Se mai întâmplă ca una dintre părți să fie reprezentată de altcineva, printr-o procură. În cazul acesta apar acte în plus, iar procura însăși are condițiile ei. Dacă cineva nu poate veni personal, anunță biroul din prima zi, nu cu două ore înainte. Altfel riști ca tot dosarul bine pregătit să stea pe loc din cauza unui singur document pe care nu l-a văzut nimeni.
Cine plătește ce și când se plătește?
Aici apar cele mai multe neînțelegeri, pentru că oamenii presupun. Se discută la început despre preț, dar cheltuielile de pe lângă el rămân neclare: onorariul notarial, taxele de carte funciară, eventual impozitul pe venitul din transfer pentru vânzător. Fiecare are o regulă, iar în multe cazuri părțile pot stabili între ele cine suportă ce.
Nu te baza pe obiceiul din zonă sau pe ce a făcut un prieten acum doi ani. Cere notarului o estimare scrisă sau măcar spusă clar, pe categorii, și întreabă ce se achită înainte de semnare și ce rămâne pe ziua semnării. Sumele exacte depind de valoarea imobilului și de situația fiecăruia, așa că nu le ghici.
Un obicei bun este să stabiliți în scris, între voi, cine plătește fiecare cheltuială, chiar și într-un mesaj. Nu înlocuiește contractul, dar te scutește de discuții în fața notarului, unde nimeni nu vrea să renegocieze.
Întreabă și cum se face plata prețului: în numerar, prin transfer sau din creditul băncii. Fiecare variantă are pașii ei, iar notarul îți spune ce dovedește fiecare. Pentru sume mari, transferul bancar lasă un document clar, iar asta liniștește pe toată lumea. Hotărăște modalitatea din vreme și anunț-o și vânzătorul, ca să nu se vadă surprins la masa de semnare.
Ce faci dacă lipsește un document în ultimul moment?
Primul reflex e să încerci să convingi pe cineva că „merge și așa”. De obicei nu merge, iar insistența nu ajută nici tranzacția, nici relația cu cealaltă parte. Mai bine cauți imediat varianta oficială: un duplicat, o copie certificată, o adeverință nouă.
Documentele care se pierd cel mai ușor sunt cele vechi, de dinainte să se digitalizeze arhivele. Un act de proprietate din anii nouăzeci poate fi refăcut, dar durează. Dacă știi că ai ceva de acest fel, începe cu el, nu îl lăsa la sfârșit. Restul dosarului se strânge repede, iar piesa grea îți dă adevăratul calendar.
Spune-i notarului ce lipsește și întreabă ce alternative acceptă. Uneori o declarație pe propria răspundere nu ajunge, alteori da. Nu ai de unde să afli dacă nu întrebi, iar întrebarea nu te costă nimic.
Cere apoi să ți se spună cât timp rămâne valabil fiecare document din dosar. Un extras de carte funciară sau o adeverință au termen scurt de la emitere, iar dacă semnarea se mută cu două săptămâni, e posibil să le iei de la capăt. Notează pe foaie data emiterii pentru fiecare și compară-o cu data programării. O verificare de un minut care te poate scuti de o plimbare în plus.
Ce rol are adeverința de la asociația de proprietari?
La apartamentele din bloc, notarul vrea să știe dacă vânzătorul are restanțe la întreținere sau la fondul comun. Dovada vine de la asociație, sub forma unei adeverințe, iar cumpărătorul o cere tocmai ca să nu moștenească datorii care nu sunt ale lui. Pare un detaliu, dar fără ea tranzacția se amână.
Cum o obții, ce trebuie să conțină și cât timp e valabilă sunt lucruri pe care le-am văzut explicate limpede în materialul despre adeverința de la asociația de proprietari, util mai ales dacă vinzi pentru prima dată și nu știi pe cine să cauți la asociație.
Un sfat practic: cere adeverința cât mai aproape de data semnării, dar nu în ultima zi. Dacă administratorul e plecat sau programul de la asociație e redus, riști să pierzi o săptămână. Verifică și dacă adeverința menționează explicit lipsa restanțelor, nu doar o sumă fără context.
Dacă ești cumpărător, nu te mulțumi cu o promisiune verbală de tipul „nu are restanțe, stai liniștit”. Cere adeverința în scris și păstreaz-o în dosarul tău. Dacă ești vânzător, adu și chitanțele ultimelor luni, pentru situația în care cifrele nu coincid. De multe ori diferența vine dintr-o plată făcută în ultimele zile și încă neînregistrată.
Ce citești în contract înainte să semnezi?
Notarul citește actul cu voce tare, dar ritmul acela nu e făcut pentru gândit. De aceea cere proiectul de contract cu o zi sau două înainte și citește-l acasă, în liniște, cu un pix în mână. Marchează tot ce nu înțelegi, nu doar ce pare greșit.
Uită-te la datele de identificare ale imobilului, la preț și la modul de plată, la data predării și la ce se întâmplă cu bunurile din apartament. Verifică numele persoanelor, adresa și numărul de carte funciară, pentru că o literă greșită se corectează mai greu după semnare decât înainte.
Dacă ceva nu e clar, întreabă la birou sau cere o explicație pe mai multe cuvinte. Notarul e obligat să lămurească efectele actului, iar acesta e momentul în care poți cere asta. După semnătură, discuția se schimbă din „ce înseamnă” în „ce facem acum”.
Încearcă și un exercițiu simplu: povestește-ți contractul în două fraze, ca și cum l-ai explica unui prieten. Cine vinde, cine cumpără, ce se vinde, cu ce preț și până când se predă. Dacă nu reușești, înseamnă că ai de pus întrebări. Dacă reușești și povestea corespunde cu ce ai negociat, ești pe drumul bun și poți semna fără senzația că ai ratat ceva.
Ce se întâmplă după semnare?
Mulți cred că totul se termină odată cu ultima semnătură. În realitate mai urmează câteva lucruri: înscrierea în cartea funciară, predarea cheilor și a documentelor, transferul contractelor de utilități, anunțarea asociației. Unele le face notarul, altele rămân în grija ta.
Notează într-o listă scurtă ce rămâne pe umerii fiecăruia. Cumpărătorul ține legătura cu furnizorii și cu asociația, vânzătorul închide ce a deschis pe numele lui. Citirea contoarelor în ziua predării și fotografierea lor te scutesc de facturi contestate două luni mai târziu.
Păstrează originalele într-un singur loc, într-un dosar. Peste ani, când vei avea nevoie de ele, nu vei mai ține minte cine ți-a dat ce.
Înainte de programare, scrie pe o foaie trei lucruri: ce acte ai, ce îți mai lipsește și cui trebuie să îi ceri fiecare. Sună la birou cu două zile mai devreme și întreabă dacă dosarul e complet. Citește proiectul de contract fără grabă și pregătește-ți întrebările. Cu o foaie în față și câteva telefoane date la timp, ziua de la notar devine formalitatea care ar trebui să fie.
